从芜湖救市被毙谈几点未来楼市发展的看法

12日晚间,安徽省芜湖市政府网站发文宣布,此前公布的《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》暂停执行。至此,芜湖救市新政仅实施3天后便被“枪毙”。 另一方面,国务院总理温家宝在听取社会各界人士对《政府工作报告(征求意见稿)》的意见和建议时说,……今年1月份和一季度的经济状况值得关注。要见事早,动作快,预调、微调从一季度就要开始……温家宝说,房地产调控目标有两个:一是促使房价合理回归不动摇,二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。 我对这两个目标的理解是,首先是房价必须回落,其次是房地产业不出现大问题。而对后者的理解即不对国民经济发展造成严重不利影响。先看一组数据。 从全国看,2011年房地产开发投资增速呈持续下滑态势,单计算12月的话,同比增速已下降到12.5%。实际上,这个指标之所以在11年还能保持在30%左右,全靠开放商们在09、10年拿的大量地块还处在开发阶段,但是11年开发商拿地热情骤降,这就导致今年的投资增速在某些个月份可能出现同比下降。房地产投资在当前国民经济中的地位不言而喻,一旦其投资额出现,经济增长将承受很大压力。所以温总理讲了“预调、微调从一季度就要开始。”,比如适度放宽货币政策以刺激经济,但是这样通胀可能抬头。可见对政府来说最好还是在房价下降的同时,其投资额又不出现过快下滑,减小对经济的影响。 那么怎么来同时实现这两个目标呢,我试着模拟了一下,最好的结果应该是这样的:开发商降价—成交量上升—在某个合理区间价稳量升—库存迅速消化。这样,房价回落,开发商度过危机并开始新一轮开发,投资额重新开始增长,而国民经济将仅仅经历阵痛。 但是这里有个前提“库存迅速消化”,去库存周期不能过长,要不然开发商将大面积倒下,这个后果是谁都承受不起的。现在的问题来了,及时降价,库存可以迅速消化吗? 看看杭州的数据 很明显,当前杭州主城区可售房源库存已达历史最高位,而预计今年主城区新增预售楼盘48个,供应量约621.57万方,另一方面2011年杭州市主城区成交新房仅23346套,若政策不放松,完全依靠刚需,今年的成交套数只可能更低。如此,对开发商来讲,迅速去库存显然十分困难。 讲了这么多,总结一下:我的观点是,中央促使房价合理回归不动摇的决心不会动摇,但也希望房地产投资不出现过快下降,因而需要开发商迅速完成去库存周期。给予以上观点,我大胆作几点判断: 1、开发商降价,老百姓观望,开发商越降价,老百姓越观望。则调控政策必见放松。 2、开发商降价,成交量上升,但库存压力依旧巨大,靠刚需无法消化。则调控政策必见微调。 3、开发商降价,成交量明显上升,去库存化迅速完成。则房地产业将开始新一轮开发周期,同时告别暴利时代,限购等行政性措施将逐步被税收等经济措施取代。 从杭州的实际情况看,第2种情况发生的概率较大。这样有几点就需要密切关注:降价楼盘的销量,可售房源库存量,1、2月份的主要经济指标,这些将决定政策调整的时间窗口和力度。